当您出售您的主要住宅时，您可以享受许多税收优惠. 然而, 规则是复杂的，为了充分利用这些好处，个人指导是必要的，这样你和你的税务顾问才能最好地合作，最大限度地减少收益的税收. 本财务Guides讨论了关键规则，以便您和您的税务顾问可以最好地合作，以尽量减少对收益的税收.

美国国税局允许最高250美元的免税额,卖掉你的主要房子(500美元)的收益,如果你是已婚人士，并提交共同报税表. 大多数纳税人都可以利用这一优惠，只要他们符合美国国税局的所有权和使用测试，就不必为出售主要住房缴纳任何税款(见下文)。.

如果你在销售中确实有损失，那也是你个人的损失. 你不能扣除损失.

如果你不符合豁免条件, 你的收益超过了排除, 或者你将部分财产用于商业或出租, 你有一个应纳税的收益，并且必须在你的IRS表格8949的纳税申报表上报告你的主要房屋的出售, 资本资产的出售和其他处置 及附表D; 资本收益和损失.

回到顶部

主要居住

通常，你大部分时间住的房子是你主要的家. 除了一个标准的住宅单元, 你的家也可以是船屋, 活动房屋, 合作公寓, 或公寓.

示例1: 你拥有并住在城里的房子里. 你还拥有海滩房产，你在夏季使用. The town 财产 is your main home; the beach 财产 is 不.

示例2: 你有一所房子，但你住在另一所租来的房子里. 租来的房子是你主要的家.

在哪里，第二套住宅的价值飙升，你想卖掉, 一些税务顾问建议，在规定的时间内搬到第二套住宅，才有资格获得出售时的免税待遇. 如果这是你的情况，请咨询税务专业人士.

回到顶部

如何计算收益或损失

决定盈利或亏损的关键信息是销售价格, 实现的金额, 调整后的基础.

卖价是你从你的房子得到的总金额. 包括钱, 所有的笔记, 抵押贷款, 或者其他由买方承担的债务, 以及你获得的任何其他财产或服务的公平市场价值. 下一个, 你可以扣除销售费用，比如佣金, 广告, 法律费用, 以及由卖方从售价中支付的贷款费用.

差额就是“实现的金额”.如果实现的金额超过了你家的“调整基础”,稍后讨论, 差额就是你的收益. 如果实现的金额低于调整后的基础，差额就是你的损失.

然而，它不包括你收到的个人财产与你的房子一起出售. 个人财产是指不是房屋永久组成部分的财产, 比如家具, 布料, 草坪设备.

回到顶部

非传统销售

下面的讨论涵盖了如何确定你的收益或损失，如果你交换一个家, 如果你的房子被取消赎回权或被收回，或者你转让了一个共同拥有的房子.

共有房屋. 如果你和你的配偶出售你们共同拥有的房子并提交共同报税, 你作为一个纳税人计算和报告你的收益或损失. 如果你单独报税, 你们每个人都必须计算和报告自己的收益或损失，根据你的房屋所有权的利益. 你的所有权由州法律决定.

如果你和配偶以外的共同所有人出售共同拥有的房屋, 你们每个人都必须计算和报告自己的收益或损失，根据你的房屋所有权的利益. 你们每个人都以个人为基础应用排除规则.

交易的房屋. 如果你用你的旧房子换另一个房子，把这个交易当作买卖来对待.

丧失抵押品赎回权或收回. 如果你的房子被取消赎回权或被收回, 你有国税局所说的处置，需要确定你是否有普通收入, 获得, 或损失. 你的利得或损失要视乎你个人是否有责任偿还由房屋担保的债务，以及未偿还的贷款余额是否超过物业的公平市价.

如果你是 不 个人有责任偿还由房屋担保的债务, 你实现的金额包括转让前未偿债务的全部金额. 即使房产的FMV低于转让前的未偿债务，也是如此.

如果你 是 个人有偿还房屋担保债务的责任，债务被取消, 在丧失抵押品赎回权或收回权上实现的金额包括转让前未偿债务中较小者减去转让后您仍需立即承担个人责任的金额, 或转让财产的公平市场价值.

除了任何得失之外, 如果你个人对债务负有责任，你可能有普通收入. 如果被取消的债务超过了房屋的公平市场价值, 你的普通收入等于差额. 然而, 如果取消债务的目的是作为礼物，则免除债务的收入不向您征税, 或者你资不抵债或破产了.

你拥有并居住的房子调整后税基为41,000美元. 一个房地产经纪人接受了你的旧房子作为交易，给了你50美元,为了买一套标价80美元的新房子,000(其公平市价). 你被认为以50美元的价格卖掉了你的旧房子,000美元，获得了9美元的收益,000 ($50,000减去$41,000). 如果发牌人给你27美元,000美元，并承担你未付的抵押贷款23美元,你的旧房子卖了000英镑, $50,000元仍会被视为旧屋的售价(以旧换新加上按揭).

转移给配偶. 如果你把房子转让给你的配偶, 或者是你的前配偶离婚事件, 你一般没有得也没有失, 即使你收到现金或其他对价. 因此，本Guides中解释的规则不适用.

如果你和你的配偶共同拥有你的房子，并将你对房子的权益转让给你的配偶, 或者是你的前配偶离婚事件, 同样的规则也适用. 你没有得与失.

如果你买或建一个新房子, 其基础不会因你将旧住宅转让给配偶而受到影响, 或者是你的前配偶离婚事件. 你转让的房屋的基础不会影响你的新家的基础.

回到顶部

基础

你需要知道你的基础在你的家作为一个起点，以确定任何收益或损失，当你卖掉它. 你在家里的基础是由你如何得到这个家决定的. 你的基础是它的成本，如果你购买或建造它. 如果你是通过其他途径获得的, 它的基础要么是你收到它时的公平市场价值，要么是你收到它的人的调整基础.

当你拥有你的房子时，你可能已经对基础进行了调整(增加或减少). 这个调整后的基础是用来计算出售房屋的收益或损失.

以成本为基础

财产的成本是你以现金或其他财产支付的金额.

购买. 如果你买了你的房子，你的基础是它对你的成本. 这包括购买价格和某些结算或结算费用. 你的成本包括你的首付款和任何债务, 比如第一笔或第二笔抵押贷款，或者你给卖家支付房屋价款的票据.

Seller-paid点. 如果你在4月3日之后买了房子, 1994, 你必须减少你的房子的基础上的任何点卖方支付, 你是否扣除了它们. 如果你在1990年4月4日之前买的房子, 1994, 只有当你选择在支付年度扣除房屋抵押贷款利息时，你才必须减少卖方支付的点数.

结算费用或成交费用. 买房子的时候, 除了物业的合约价格外，你可能还要支付结算费或成交费用. 你可以在你的基础上包括购买房屋的结算费用和成交费用. 你不能把获得抵押贷款的费用和成本包括在你的基础上. 如果你支付现金购买房屋，你必须支付费用，那么购买房屋就需要支付费用.

结算费用不包括为将来支付税款和保险等项目而存放在托管中的金额.

你可以在你的财产基础上包括的一些结算费用或成交费用有:

• 摘要费(有时称为摘要所有权费)，
• 安装公用设施的收费;
• 法律费用(包括查业权及拟备买卖合约及契据的费用);
• 记录费用,
• 调查,
• 转让税,
• 业主所有权保险，以及
• 卖方欠你方同意支付的任何款项, 比如欠税或利息, 记录或按揭费用, 改善或修理费用, 还有销售佣金.

一些未包含在贵方基础中的结算费用和结算费用是:

• 火灾保险费.
• 在关门前租下房子.
• 关闭前与房屋入住有关的水电费或其他服务费用.
• 任何作为搬家费用扣除的项目(1993年以后发生的结算费用和结算费用不能作为搬家费用扣除).
• 抵押贷款再融资费用.
• 与获得抵押贷款有关的指控, 例如按揭保费(包括退伍军人保险资助费用), 贷款假设费, 信用报告的成本, 以及贷款人要求的评估费用.

房地产税. 您购买房屋当年的房地产税可能会影响您的税基，具体如下:

如果你付了税，卖方欠的房子直到出售之日，卖方不偿还你, 然后这些税被加到你房子的基础上.

如果你支付的税，卖方欠的房子直到出售之日，卖方确实偿还你, 然后是税收 不影响你家的基础吗.

如果卖家为你付了税(从销售之日开始欠的税)，你不偿还卖家, 然后从你的房子的基础上减去税款.

如果卖家为你付了税(从销售之日开始欠的税)，你偿还卖家, 这样，这些税就不会影响你的房子的基础.

建设. 如果你 contracted to have your house built on land you own; your basis is the cost of the land plus the amount it cost you to complete the house. 这个金额包括人工和材料的成本, 或者支付给承包商的金额, 还有任何建筑师的费用, 建筑许可证收费, 实用程序计, 还有接驳费, 以及与建造房屋直接相关的法律费用. 你的成本包括你的首付款和任何债务, 比如第一次或第二次抵押贷款，或者你给卖家或建筑商的票据. 它还包括某些结算或收盘费用. 你可能不得不减少基点的卖家支付给你. 如果你的房子全部或部分是自己建造的, 它的基础是你完成它所花费的总金额. 不包括你自己的劳动或任何其他你没有支付的劳动的价值, 在房子的成本上.

合作公寓. 你在公寓的基础通常是你在合作住房公司的股票成本, 其中可能包括你那部分公寓的抵押贷款.

公寓. 你的基础通常是它对你的成本. 同样的规则适用于任何其他家庭.

回到顶部

成本以外的基础

如果你的房子是通过交易获得的，而不是传统的购买方式(比如礼物), 继承, 贸易, 或来自配偶), 你可能需要使用成本以外的基准, 比如公平市场价值.

公平市场价值是财产在有意愿的买家和有意愿的卖家之间易手的价格, 既不必买卖，又对有关事实有合理的了解. 销售同类物业, 在同一天或大约在同一天, 可能有助于计算财产的公平市场价值.

收到的礼物. 如果你的家是一份礼物, 它给你的依据和赠与人在赠与时调整的依据是一样的. 然而, 如果赠与人的调整基准高于赠与时房屋的公平市场价值, 你必须使用公平的市场价值作为衡量销售损失的基础.

如果你用捐赠者的调整基础来计算收益，得到损失, 然后用公平的市场价值来计算损失并获得收益, 在出售或处置中，您既无收益也无损失.

如果你的房子是作为礼物收到的，并且它的公平市场价值超过了赠与时捐赠者的调整基础, 您可以在您的基础上加上任何因赠与税而支付的联邦赠与税. 如果礼物是在1977年之前, 基础不能增加到超过房屋交付给你时的公平市场价值. 另一方面, 如果你在1976年之后收到了房子作为礼物, 你可以在你的基础上加上由于房屋价值的“净增长”而支付的联邦赠予税部分(价值减去捐赠者的调整基础)。.

从配偶那里得到的家. 你可能从你的配偶或你的前任配偶那里得到了你的房子，因为你离婚了.

• 如果你是在1984年7月18日之后收到的房子，你在转让中没有任何收益或损失. 你在这个家庭的基础通常与你的配偶(或前任配偶)在你收到它之前的调整基础相同. 即使你用现金换取了房子，这条规则也适用, 婚姻权利的释放, 承担责任, 或者其他考虑.
• 如果你和你的配偶共同拥有一个房子，而你的配偶把他或她在房子里的权益转让给了你, 你从你的配偶那里收到的一半权益的基础通常与你的配偶在转让前调整的基础相同. 如果你的前任配偶在你离婚后将他或她在房子里的权益转让给了你，这条规则也适用. 你已经拥有的一半权益的基础不会改变. 你在家里的新基础是这两个金额的总和.
• 如果你在7月19日之前收到你的房子, 1984, 作为交换，你可以放弃婚姻权利, 你买房的基础通常是它在你收到它时的公平市场价值.
• 从2010年之前或之后去世的死者处获得的房屋. 如果你从2010年之前或之后去世的继承人那里继承了你的房子, 你的依据是遗产在死者死亡之日的公平市场价值(或遗产的个人代表选择的较晚的替代估值日期)。. 是否已提交或要求提交遗产税申报表, 在遗产税申报表上列出的财产价值是你的依据. 如果不需要提交联邦遗产税申报表, 你在这所房子里的房产价值与你去世时的估价相同, 用于国家遗产税或转让税.
• 未亡配偶. 如果你是一个幸存的配偶，你们共同拥有你的房子，你在家里的基础将会改变. 你配偶拥有的权益的新基础将是其在死亡之日(或替代估值日)的公平市场价值。. 你的兴趣基础将保持不变. 你在家里的新基础是这两个金额的总和.

你们共同拥有的房子的调整基数是50美元,在你配偶去世的那天, 当时的公平市场价值是100美元,000. 你在家里的新底薪是75美元,000 ($25,1 / 2的调整基础加50美元,以公平市场价值的二分之一，获得1000美元).

在共有财产州(亚利桑那州), 加州, 爱达荷州, 路易斯安那州, 内华达, 新墨西哥, 德州, 华盛顿, 和威斯康辛州), 夫妻双方通常被认为拥有夫妻共同财产的一半. 配偶一方去世时, 夫妻共同财产的公平市场价值成为整个财产的基础, 包括属于未亡配偶的那部分. 为了使它适用, 至少, 一半的社区利益必须包括在被继承人的总遗产中, 遗产是否必须提交申报表.

在贸易中收到的家. 如果你的房子是通过交易获得的, 你的房子的基础通常是它在交易时的公平市场价值. 如果你用一套房子换另一套，你就做了一笔买卖. 在这种情况下，你可能已经实现了资本收益.

回到顶部

调整后

调整基础是你的成本或其他基础增加或减少一定数额.

基薪的增加包括:

• 使用寿命超过1年的附加功能和其他改进.
• 对地方改善进行特别评估.
• 事故发生后用于恢复受损财产的费用.

减记至基数包括:

• 免除从收入中扣除的合资格主要居所债务(但不低于零).
• 1997年5月7日以前出售旧住宅所得，并已延期纳税.
• 伤亡损失保险赔付.
• 保险不承保的免赔意外损失.
• 地役权:因授予地役权或通行权而收到的款项.
• 如果您将您的房屋用于商业或租赁目的，则允许或允许折旧.
• 住宅能源信贷(通常允许从1977年到1987年)声称你增加到你家的基础上的能源改进的成本.
• 你申请的收养信用，是为了改善你家的基础设施.
• 来自雇主的收养援助计划的非应税款项，用于改善您的房屋基础.
• 非商业能源物业信贷(从2006年开始允许，但2008年不允许)声称你对你的家庭基础进行了某些节能改进.
• 住宅节能物业信贷(从2006年开始允许)声称您在房屋基础上进行了某些节能改进.
• 首次购房者信贷(允许哥伦比亚特区的某些首次购房者)-从8月5日开始, 1997).
• 由于你在12月31日以后直接或间接从公用事业单位领取节能补贴，所以不计入你的总收入, 1992, 购买或安装任何节能装置. 节能措施包括安装或改造，其主要目的是减少电力或天然气的消耗，或改善对家庭能源需求的管理.

解除符合条件的主要居所债务. 你可以从总收入中排除合格的主要住宅债务的清偿. 这一排除适用于2006年至2025年底(综合拨款法案)的支出, 2021年)，也适用于因1月1日之前签订的书面协议而免除的债务, 2026, 即使真正的放电发生在以后. 如果你选择排除这笔收入, 您必须减少(但不低于零)您的主要住所的基础上扣除的金额从总收入.

符合豁免条件的金额. 这一豁免只适用于2006年之后和2025年之前清偿的债务. 你可以作为合格的主要居住债务处理的最高金额是750美元,000 ($375,(如已婚并分开申请). 在2020年12月31日之前，该金额为200万美元(如果已婚单独申请，则为100万美元)。. 你不能从总收入中排除合格的主要住宅债务的清偿，如果清偿是由于为贷款人提供的服务，或由于任何其他与你的住宅价值下降或你的财务状况没有直接关系的因素.

改进. 这些增加了你的房子的价值，延长了它的使用寿命，或者使它适应新的用途. 你把改进的成本加到你的基础上 财产.

在你未完工的地下室里建个娱乐室, 增加一间浴室或卧室, 筑起栅栏, 安装新的管道或电线, 安装新屋顶, 或者铺好你的车道都是进步.

下面是一些其他的例子:

• 新增:卧室，浴室，甲板，车库，门廊，露台
• 草坪和场地:景观美化, 车道, 人行道, 栅栏, 挡土墙, 喷水灭火系统, 游泳池
• 杂项:防风窗或门, 新的屋顶, 中央真空, 线路升级, 卫星天线, 安全系统
• 供暖和空调:供暖系统, 中央空调, 炉, 管工作, 中央加湿器, 过滤系统
• 管道:化粪池系统、热水器、软水系统、过滤系统
• 室内:内置电器，厨房现代化，地板，全墙地毯
• 绝缘:阁楼，墙壁，地板，管道，管道工程
• 改进不再是家庭的一部分. 你的房子的调整基础不包括任何改善的成本，不再是家庭的一部分.

15年前你在家里铺满了地毯. 后来，你又换了新的地毯. 你更换旧地毯的费用不再是你家调整基础的一部分.

维修. 这些能使你的家保持良好的状态. 它们不会增加它的价值或延长它的寿命，你也不会在基础上增加它们的成本 你的财产.

重新粉刷房子的里里外外, 修理排水沟或地板, 修补漏洞或抹灰, 更换破碎的窗玻璃就是维修的例子.

整个工作被认为是一个进步, 然而, 如果那些原本被认为是维修的项目是作为你的家的大改造或修复的一部分来完成的.

保留记录. 你应该记录你房子的购买价格和购买费用. 此外, 你还应该保存收据和其他所有改进的记录, 添加, 以及其他影响你家基础的物品.

你必须在你出售的课税年度提交报税表的截止日期后保存记录3年, 或以其他方式处理, 你的家. 但如果你的老房子影响了你的新房子, 比如你在5月7日之前卖掉了你的旧房子, 1997, 和推迟 对任何收益征税，你应该永远保存这些记录.

你应保存的记录包括:

• 房屋购置价格和购置费用证明;
• 所有改进的收据和其他记录, 添加, 以及其他影响家庭调整基础的项目;
• 任何工作表或其他计算你用来计算调整后的基础，你卖的房子, 销售的收益或损失, 排除, 和应纳税收益;
• 您为免除合格的主要居民债务而提交的任何982表格;
• 表格2119, 出售你的房屋, 在5月7日之前，你申请推迟出售之前房屋的收益, 1997;
• 用于准备表格2119的工作表

回到顶部

1997年5月6日以后的销售除外

如果你在5月6日之后卖掉你的主要房子, 1997, 你可能有资格获得最高250美元的免赔额,收益的1000美元(500美元),000 if married filing jointly) on the sale of your main home; 然而, 要求排除, 您必须满足所有权和使用测试. 这意味着在截至出售日期的5年期间内，您必须具备:

• 拥有该房屋至少2年(所有权测试)
• 以该房屋为主要住宅居住至少2年(使用测试)
• 在出售之日结束的2年期间内, 你没有排除出售另一所房子的收益.

异常. 如果您拥有该物业并将其作为主要住宅居住不到2年, 在某些情况下，你仍然可以要求豁免. 但是，您可以排除的最高金额将会减少.

如果你卖掉了你主要住宅所在的土地, 但不是房子本身, 你不能排除出售土地所得的任何收益.

如果你有一个以上的房子，只有出售你的主要房屋才有资格扣除收益. 如果你有两套房子，而且都住在里面, 你主要的家就是你大部分时间住的地方.

如果您拥有该物业并将其作为主要住宅使用不到2年, 你可以要求减少的除外责任.

五年期间的两年所有权和使用权不必是连续的. 如果你能证明你在5年期间拥有并居住在该房产作为主要住所的时间为24个月或730天，你就符合测试要求. 短暂的暂时缺席.g.即使你在此期间将房产出租出去，也要算在使用期间.

从1994年到2007年8月，安妮和她的父母住在她父母拥有的房子里. 2007年9月29日，她从父母手中买下了这栋房子. 她一直住在那里，直到2007年12月15日，她再次卖掉了它. 尽管安妮在这里住了两年多, 她没有在规定的2年内拥有它. 因此, 她不能排除出售所得的任何一部分, 除非她因为健康状况或工作地点的改变而出售房产.

摩尔教授于2005年1月4日买了一所房子并搬进去. 他一直住在这里，直到10月1日, 2006, 当他出国休假一年的时候. 在部分休假期间, 房子没人住, 在剩下的时间里, 他把它租出去了. 2007年10月1日，他卖掉了房子. 因为他的离开不是短暂的暂时离开, 他不能包括休假期，以满足2年的使用测试.

所有权和使用测试在不同时间进行. 您可以在不同的2年期间满足所有权和使用测试. 但是，您必须在销售之日结束的5年期间内满足这两项测试.

1996年，哈里60岁，住在一套出租公寓里. 1999年12月1日，当这栋公寓楼转为合作公寓时，他买下了自己的公寓. 2001年4月14日，哈里王子因病与女儿同住. 2003年7月10日，他卖掉了自己的合作公寓，同时还和女儿住在一起. 哈里可以排除出售合作公寓的收益，因为他符合所有权和使用标准. 他的5年期限是从1998年7月11日至2003年7月10日，也就是他出售合作公寓的日期. 尽管他从12月1日起才拥有这栋合作公寓, 1999, 至七月十日, 2003年——两年多了, 他从7月11日起就住在这间公寓里, 1997年(五年期初)至4月14日, 2001年(两年以上).

特殊情况. 有许多特殊情况可能导致一般规则的例外.

残疾人士. 如果您在5年期间的任何时候身体或精神上无法照顾自己，那么5年中的2年使用测试有一个例外. 如果您符合使用测试的此例外条件, 在出售房屋前的5年内:

• 你变得身体或精神上无法照顾自己，并且
• 在出售房屋之前的5年期间，您拥有并居住在您的房屋中至少一年.

在这个例外情况下, 只要你住在一个由州或政治部门许可的机构(包括养老院)，可以照顾你这种情况的人，你就被认为住在家里.

如果您符合使用测试的这个例外, 你仍然需要满足5年2年的所有权测试来申请豁免.

先前房屋的销售推迟了收益. 对于所有权和使用测试, 你可以把你拥有和住在以前的房子里的时间加到你希望排除收益的房子里的时间上. 如果您因为购买了您希望排除收益的房屋而推迟了出售前一个房屋的全部或部分收益，您可以这样做.

也, 如果购买以前的房子使你能够推迟全部或部分收益出售你以前拥有的房子, 你也可以包括你拥有和住在以前的房子里的时间.

以前的房子被毁或被判有罪. 用于所有权和使用测试, 你把你拥有并居住在被摧毁或被谴责的旧房子里的时间，加上你拥有并居住在你希望排除收益的房子里的时间. 如果您出售的房屋的任何部分的基础依赖于被摧毁或被定罪的房屋的基础，则适用此规则. 否则, 你必须在出售前的5年里拥有并住在同一套房子里2年才有资格 排除.

军警或外交人员, 情报部门的雇员, 或是和平队的雇员或志愿者. 您可以选择在您或您的配偶作为美国制服服务或外交服务的成员担任合格的官方延长职责(稍后定义)期间暂停5年的所有权和使用测试期, 或者作为情报机构的雇员.

您可以选择在您或您的配偶在美国境外服务期间暂停5年的所有权和使用测试期，无论是作为合格的官方延长任务(稍后定义)的和平队雇员，还是作为注册的和平队志愿者或志愿者领导. 这就意味着，即使你的电脑有问题，你也可以满足2年的使用测试, 因为你的服务, 在房产出售之日结束的5年期间，您实际居住的时间至少没有达到要求的2年.

暂停执行期限不得超过10年. 在一起, 10年的暂停期和5年的测试期最长可达, 但不超过, 15年. 您不能一次暂停一个以上的房产的5年期限. 您可以随时撤销暂停5年期限的选择.

结了婚的人

如果你和你的配偶提交了销售年度的联合申报表, 你最多可以扣除500美元的收益,如果配偶一方符合所有权和使用测试.

玛丽在今年6月卖掉了她的房子，并在今年晚些时候嫁给了约翰. 她符合所有权和使用测试，但约翰没有. 艾米丽今年可以在单独或联合报税时扣除最高25万美元的收益.

现在假设约翰也卖了一套房子. 他满足了他的房子的所有权和使用测试. 玛丽和约翰每人可以扣除25万美元的收益.

出售前配偶死亡. 如果你的配偶在出售日期前去世, 在你的配偶拥有及使用该物业作为主要居所的任何期间，你会被视为拥有及使用该物业作为主要居所.

从配偶转移的家. 如果你的房屋是由你的配偶(或前配偶，如果房屋是因离婚而转让)转让给你的, 在你的配偶拥有房产的任何时期，你都被视为拥有房产.

离婚后对家的使用. 在你拥有物业的任何时期，而你的配偶或前配偶在离婚或分居文书下获准使用该物业时，你会被视为已将该物业用作主要居所. 这种用法是在离婚前或离婚后你自己使用的.

影响排除的特殊例外

房屋被毁或被定罪. 如果你的房屋在1997年5月6日之后被毁或被判有罪，你的房屋所得(例如.g.(由于保险收益)有资格获得豁免.

外籍人士. 如果外籍人士税适用于你，你不能申请豁免，因为你已经放弃了他们的公民身份，而主要目的之一是避免美国的税收.S. 税.

两年内售出超过一套房屋. 你不能排除出售房屋的收益，如果, 在出售之日结束的两年期间内, 你又卖了一套房子，并扣除了全部或部分收益. 如果你不能排除收益，你必须把它包括在你的收入中.

然而, 如果您因健康状况或工作地点的变化或经历了不可预见的情况(如自然灾害)而出售房屋，您可以要求减少免赔额, 死亡, 或失业(合资格的失业补偿). 在计算两年内的销售数量时，不计算1997年5月7日之前的销售.

250美元的,000 (or $500,根据一个公式，分子是合格拥有或使用的天数(或房屋销售之间的天数)，分母是730天(2年)。. 如果已婚，共同申请, 重复计算配偶的所有权和使用权(或销售之间的天数).

你拥有并使用了你的主要房屋400天，然后以150美元的价格出售,在你搬到一个新的工作地点后，你将获得1万英镑的收入. 你的免赔额是136,986美元，即400/730 x 250,000美元.

工作地点变更. 如果您出售主要房屋的主要原因是一个合格的个人的就业地点的变化，您可能有资格获得减少的排除.

健康. 如果您出售主要房屋是因为健康原因，如果您出售房屋的主要原因是为了获得，则您可能有资格获得减少的排除, 提供, 或者帮助诊断, 治愈, 缓解, 或者疾病的治疗, 疾病, 或者伤害一个合格的人, 或为患有某种疾病的有资格的个人获得或提供医疗或个人护理, 疾病, 或受伤.

预料不到的情况. 如果您的主要房屋的出售是由于不可预见的情况，如果您出售房屋的主要原因是您在购买和居住该房屋之前无法合理预测的事件的发生，您可能有资格获得减少的排除. 如果你卖掉房子的主要原因是你想换一个不同的房子，或者因为你的财务状况改善了，你就不会被认为有不可预见的情况.

商用家居. 只要商业用途与您的主要住宅在同一住宅单元内, 排除不受商业用途的影响, 但有一个例外:你不能排除你的收益中等于允许或允许的折旧的那部分 1997年5月6日. 5年中的2年作为主要住宅使用的测试不适用于拒绝将同一住宅单位分配给商业用途的收益排除在外, 允许的折旧除外.

你在1997年买了一套房子，四分之三的时间作为住所，四分之一的时间作为家庭办公室. 2002年12月30日，你卖掉了它. 除了你不能排除等于任何允许或允许的折旧的收益部分外，收益有资格排除 在1997年5月6日以后，供你的住宅作商业用途.

回到顶部

重新获得联邦补贴

如果你是通过联邦补贴计划购买房屋的(贷款来自免税的合格抵押债券或抵押信用证书), 当您出售或以其他方式处置您的房屋时，您可能必须重新获得从该计划中获得的全部或部分收益. 你可以通过增加销售当年的联邦所得税来重新获得收益. You may have to pay this recapture tax even if you can exclude your 获得 from income under the rules discussed earlier; that exclusion does 不 affect the recapture tax.

回到顶部

术语表

调整后: 这是你的财产增加或减少一定数额的基础. 参见调整基础, 本Guides前面部分, 获取会增加或减少您在该属性中的基础的项目列表.

量意识到: 这是你旧房子的售价减去你的销售费用.

基础: 你占有财产的基础取决于你是如何得到它的. 如果你购买或建造了房产，你的基础就是它的成本. 如果你以其他方式获得属性，你的基就会不同. 有关更多信息，请参阅本Guides前面的成本作为基础和成本以外的基础.

销售日期: 如果你收到了1099-S表格, 不动产交易所得, 日期应显示在第1栏内. 如果你没有收到这张表格, 出售日期为(a)所有权转移之日或(b)所有权的经济负担和利益转移给买方之日，两者中较早者. 在大多数情况下，这些日期是相同的.

公平市价: 公平市场价值是财产在有意愿的买家和有意愿的卖家之间易手的价格, 既不必买卖，又对有关事实有合理的了解. 销售同类物业, 在同一天或大约在同一天, 可能有助于计算财产的公平市场价值.

修补费用: 这些是你为装修或修理你的房子而支付的费用，使它更容易出售. 你也许可以扣除修理费用 从你卖掉旧房子的收益中扣除.

获得: 您出售房屋的收益是已实现的金额减去您出售房屋的调整基础.

改进: 这些增加了你的房子的价值, 延长财产的使用寿命或允许财产被用于新的目的. 改进的费用增加了你在房产中的基础.

主要: 这是你大部分时间住的家. 它可以是房子、船屋、合作公寓、共管公寓等.

修理: 这些使您的财产处于良好状态. 它们与改进的不同之处在于，它们不会增加财产的价值或寿命，而且它们的成本不会增加你在财产中的基础.

Seller-financed抵押贷款: 这是你房子买主的抵押贷款. 买家向你支付抵押贷款.

销售费用: 销售费用包括销售佣金、广告和法律费用. 销售费用通常还包括你代表买方支付的贷款费用，作为出售房屋的辅助费用, 比如贷款安置费或“积分”."

结算费用(或成交费用): 这些是除了合同价格之外购买你的房产所支付的金额. 这些金额中的一些被添加到财产的基础上，而另一些则作为逐项扣除. 某些数额既不能扣除，也不能加到财产的基础上. 更多详细信息，请参阅本Guides前面基础项下的结算费用或平仓费用.

回到顶部