本财务指引解释在购买房屋或再融资时所支付的积分何时及在何种程度上可扣除. 它解释了扣分的规则，并讨论了特殊情况和情况.

什么是点?

有关房屋按揭利息可扣除的解释，请参阅 点击这里.

“点数”一词用于描述已支付或被视为已支付的某些费用, 由借款人获得房屋抵押贷款. 积分也可称为贷款发起费, 最高贷款收费, 贷款折扣, 或者折扣点.

积分是预付的利息，如果你在1040表格上列出扣除项目，积分可以作为房屋按揭利息扣除, 安排一个. 一般, 如果你能扣除抵押贷款的所有利息, 你可以扣除所有的按揭贷款支付点. 如果你的收购债务超过750美元,2018-2025纳税年度，或您的房屋净值债务超过100美元,000, 你不能扣除抵押贷款的全部利息, 你不能把所有的分数都扣下来.

借款人被视为支付了房屋卖家为借款人的抵押贷款支付的任何积分. 见稍后的“由卖方支付的积分”.

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扣减测试

一般来说，你不能扣除当年支付的全部积分. 因为它们是预付利息, 一般来说，你必须在抵押贷款期间扣除.

但是，如果您满足以下所有测试，则可以在支付的年度中全额扣除积分.

1. 你的贷款是由你的主要住房担保的(你大部分时间住的房子).
2. 在贷款地区，支付积分是一种既定的商业惯例.
3. 所支付的点数并不比该地区一般收取的点数多.
4. 你使用现金收付法(大多数个人纳税人使用的方法).
5. 这些点数并没有代替通常在结算表上单独说明的数额支付, 比如评估费, 检验费用, 标题的费用, 律师费用, 还有财产税.
6. 你用你的贷款来购买或建造你的主要住房.
7. 积分是按抵押贷款本金的百分比计算的.
8. 金额清楚地显示在结算对账单上(如统一结算对账单), 表格HUD-1)作为抵押贷款的积分. 点数可以显示为从您的资金或卖方的支付.
9. 您在结算时或结算前提供的资金, 加上卖方支付的任何积分, 至少和分数一样多吗. 您提供的资金不需要被应用到积分中. 它们可以包括首付款, 托管保证金, 保证金, 以及您在交易当日或之前支付的其他资金. 你不可能从你的贷款人或抵押贷款经纪人那里借到这些资金.

房屋改善贷款. 如果上面的第(1)到(5)段是真实的，你也可以在一年里全额扣除为改善你的主要住房而支付的贷款点数.

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非可减数量

贷款人为与贷款有关的特定服务收取的费用不被视为利息. 这些费用的例子如下:

1. 鉴定费用
2. 公证费用
3. 按揭票据或信托契约的准备费用
4. 按揭保险费
5. 退伍军人资助费用.

你不能扣除这些金额作为点，无论是在支付的一年或整个生命的抵押贷款.

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卖方支付积分

术语“点”包括贷款安置费，卖方支付给贷款人安排融资的买方. 的 卖方 不能 扣除这些费用作为利息. 但它们是一种销售费用，会减少卖方的实现金额. 买方根据卖方支付的积分数额减少房屋的基础，并将这些积分视为他或她已经支付了这些积分. 如果满足前面解释的所有测试，买方可以在支付的年份扣除积分. 如果这些测试中的任何一个没有达到，买家就会在贷款期限内扣除积分.

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提供的资金少于积分

If you meet all the tests referred to earlier; except that the funds you provided were less than the points charged to you (test 9), 你可以在支付的那一年扣除积分, 以你提供的资金数额为限. 你也可以扣除卖方支付的任何积分.

示例1: 当你拿出100美元的时候,在12月买你的房子, 你被扣了1分(1美元),000). 在支付的一年里，你满足所有九项扣分的测试, 但你提供的唯一资金是750美元的首付款. 在1000美元的积分中，你可以在当年扣除750美元. 剩下的250美元在贷款期限内分摊.

示例2: 事实与上面的例子是一样的，除了把房子卖给你的人也支付了1点(1美元),帮你拿到抵押贷款. 在支付年度, 你可以扣除1美元,你被收取的金额的750美元加上1美元,000，由卖方支付). 你必须减去卖方支付的1000美元.

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多余的点

如果你满足了所有的测试，除了支付的分数比你所在地区的一般支付的分数要高(测试3), 你在支付的年度中只扣除通常收取的点数. 你必须在抵押贷款期限内分摊任何额外的点数.

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第二居所的积分

即时扣除的一般规则不适用于你为第二套住房担保的贷款支付的积分. 你只能在贷款期间扣除这些积分.

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按揭提前结束

如果你把扣除额分摊到贷款期限内, 你可以在抵押贷款结束的那一年扣除剩余的余额. 然而, 如果你向同一家贷款机构再融资, 你不能扣除任何差价点的剩余余额. 相反，扣除新贷款期限内的剩余余额.

由于提前还款、再融资、止赎或类似事件，抵押贷款可能会提前结束.

例子: 丹在2008年支付了3000美元的积分，他必须在15年的抵押贷款期限内分摊. 他每年扣除200美元的积分. 到2019年，丹已经扣除了2200美元的积分. 丹在2019年全额预付了抵押贷款. 他可以在2019年扣除剩余的800美元积分.

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再融资积分

一般, 你为抵押贷款再融资而支付的积分在你支付的那一年是不能全额扣除的. 这是真的，即使新的抵押贷款是由你的主要房屋担保的.

但是，如果您使用部分再融资抵押贷款的收益 改善你的主要住所 and you meet the first five tests listed earlier; you can fully deduct the part of the points related to the improvement in the year paid. 你可以在贷款期限内扣除剩余的积分.

示例1: 1999年，比尔·菲尔兹(Bill Fields)申请了抵押贷款买房. 2019年，比尔用一笔15年期的10万美元抵押贷款对这笔抵押贷款进行了再融资. 抵押贷款是由他的房子担保的. 为了获得新的贷款，他必须支付3分(3000美元)。. 2分(2美元),000美元)用于预付利息, 再加一分(1美元),服务费是收费的, 代替通常在结算表中单独列出的金额. 比尔用他的私人基金，而不是用新贷款的收益支付了这笔费用. 在该地区，积分支付是一种既定的做法，收取的积分不会超过通常收取的金额. 比尔的新贷款的第一笔款项将于7月1日到期. 他在2019年支付了六笔贷款，是一名现金基础纳税人.

比尔用新抵押贷款的资金偿还了他原有的抵押贷款. 虽然新的抵押贷款是为了比尔继续拥有他的主要房屋, 不是为了购买或改善那所房子. 因此，Bill不符合所有的测试，他不能在2019年扣除所有的分数. 他可以在贷款期限内扣除两点(2000美元). 他在2019年扣除67美元[(2000美元÷ 180个月)× 6次付款]的积分. 另一个点(1000美元)是服务费，不能扣除.

示例2: 事实与例1中相同, 除了比尔用了25美元,贷款所得的1万美元用于改善他的房子和75美元,为了偿还他现有的抵押贷款. 比尔在2019年扣除25%(25,000美元÷ 100,000美元)的积分(2,000美元). 因此，他的扣除额是500美元(2000美元x 2000美元).25).

比尔还扣除了剩余1美元的应纳税部分,500 ($2,000 - 500美元)预付利息，必须在贷款期间分摊. 这是2018年的50美元[(1500美元÷ 180个月)x 6次付款]. Bill在2019年扣除的总金额是550美元(500美元+ 50美元).

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限制住房抵押贷款利息影响点

在扣除房屋按揭利息时，你不能扣除超过房屋按揭限额的按揭所支付的全部积分.

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1098年形成

你所收到的按揭利息报表(表格1098)不仅应显示年内所支付的利息总额，也应显示你的扣除点.

该对账单将显示您在一年中支付的利息总额. 如果你在一年内购买了一套主要住房, 它还将显示在一年中支付的扣除点, 包括卖家支付的积分. 但是，它不应该显示政府机构为你支付的任何利息.

一般来说，1098表格只包括你可以在支付年度内全额扣除的分数. 然而, 表格1098中没有包括的某些分数也可以扣除, 无论是在还款年度还是在贷款的整个期限内. 请参阅前面关于积分的讨论，以确定您是否可以扣除表格1098上未显示的积分.

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