如果你是一个精明的投资者, 你可能知道，你通常必须将任何共同基金的分配作为收入报告，无论你是将其再投资还是将一只基金的股份换成另一只基金的股份. 换句话说，你必须报告和支付任何资本利得税.

但如果你是做房地产的, 你知道吗，利用一项税收优惠，你可以在税收递延的基础上交换投资房产，从而实现资本收益的递延?

以税法第1031条命名, 同类交换通常适用于房地产，是为想要交换同等价值财产的人设计的. 如果你在俄勒冈州拥有一块土地，用它来交换罗德岛的一个购物中心, 只要两个属性的值相等, 没有人缴纳资本利得税，即使这两处房产自最初购买以来可能已经升值.

第1031条规定的交易不一定涉及相同类型的投资物业. 你可以把公寓楼换成购物中心, 或者是一块未开发的, 用作办公室或建筑物的未开垦的土地. 你甚至可以把你租出去的第二套房子换成停车场.

你可以使用1031条款交换的次数也没有限制. 你完全有可能将你的投资互换收益展期多年，避免缴纳资本利得税，直到房产最终出售. 记住, 然而, 该收益是递延的, 但不能原谅, 在类似的交易中，你必须计算并记录你在交易中获得的新财产的基础.

第1031条不供个人使用. 例如, 你不能用它买股票, 债券, 以及其他证券, 或个人财产(艺术品等有限例外).

不等值的性质

假设你有一小块财产, 你想通过与另一方交换来换取更大的一个. 你可以进行交易，而不必就较小房产的当前市场价值与较低的原始成本之间的差额缴纳资本利得税.

这对你来说很好，但另一个业主就没那么好了. 大概, 你将不得不支付现金或承担抵押较大的财产，以弥补价值的差异. 这在税务贸易中被称为“boot”, 你的合伙人必须为这部分交易缴纳资本利得税.

为了避免这种情况，你可以通过一个通常被称为托管代理的中介来工作. 你的交易变成了一个三方交易，而不是一个涉及一对一交换的双向交易.

您的替代财产可能来自第三方通过托管代理. 以各种组合处理众多属性, 托管代理可以安排均价掉期.

在适当的情况下，你甚至不需要进行相等的交换. 你可以在获利时卖掉一处房产，再买一处更贵的房产，然后无限期地推迟缴税.

你卖掉一处房产，把现金存入一个托管账户. 然后代管代理人买了你想要的另一处房产. 他或她获得契据的所有权，并将财产转让给你.

按揭及其他债务

当考虑第1031节交易所时, 重要的是要考虑到抵押贷款和其他债务的财产，你计划交换. 假设你持有200美元,你现有的房产抵押了000美元，但你的“新”房产只抵押了150美元,000. 即使你没有从交易中获得现金，你的抵押贷款负债也减少了5万美元. 在国税局看来, 这被归类为“启动”，你仍然需要缴纳资本利得税，因为它仍然被视为“收益”."

需要提前计划

第1031条规定的交易需要提前计划. 你必须在出售遗产后的45天内确定你的替代财产. 那么你必须在180天内完成交易. 没有宽限期. 如果你的结案被暴风雨或其他不可预见的情况推迟了, 你不能及时关闭, 你又回到了应税销售.

找一个专门从事这类交易的托管代理，并联系你的会计，提前填写国税局的表格. 有些人只是卖掉他们的财产，拿现金存入他们的银行账户. 他们认为，他们所要做的就是在45天内找到一处新房产，并在180天内关闭. 但事实并非如此. 只要“卖家”手里有现金，或者文书工作做得不对, 他们已经失去了使用这一条款的机会.

个人住宅和度假屋

第1031条不适用于个人住宅, 但美国国税局允许你免税出售你的主要住所，只要收益在250美元以下,个人500美元,如果你已婚的话，你可以得到1000万美元。.

第1031节的交换可以用于交换度假屋，但会出现一个更棘手的情况. 这里有一个例子说明它是如何工作的. 假设你不再去滑雪胜地的公寓，而是把它租给一个真正的租户，租期为12个月. 这样做的时候, 你已经有效地把公寓变成了一处投资房产, 然后你可以根据1031条款交换另一项财产.

然而，如果你想用你的新房产作为度假屋，有一个陷阱. 你需要遵守2008年美国国税局的安全港规则，即在1031交换后的12个月内，你必须将住所连续租给某人14天(或更长时间). 除了, 在以合理租金出租的12个月期间，您使用该住宅的时间不能超过14天或天数的10%.

您必须在8824表上向国税局报告1031条款的交换， 相似种类的交流 并将其与发生交换的那一年的纳税申报表一起提交. 如果你没有特别遵守同类交换的规则, 你可能要纳税, 处罚, 还有你交易的利息.

虽然它们看起来很简单，但同类交换可能很复杂. 有各种各样的限制和陷阱，你需要小心. 如果你正在考虑1031条款的交换或者有任何问题，不要犹豫，打电话给我.

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